2025년 12월 수도권 아파트 입주물량 ② 서울·경기·인천별 시장 영향

기준: 직방·부동산114 2025-11 자료 취합 · 해석은 개인 의견

1편에서 본 것처럼 2025년 12월 수도권 입주 예정 물량은 1만2,467가구로 전국의 62%를 차지합니다. 숫자만 보면 “물량이 많다”는 느낌이지만, 실제 시장에 미치는 영향은 지역·단지·입주 시기에 따라 크게 다릅니다.

이번 2편에서는 서울·경기·인천을 나눠, 12월 입주가 전세·매매·실거주 수요에 어떤 영향을 줄지 현실적인 관점에서 짚어봅니다.

1. 서울 – 잠실·위례 중심 ‘국지적 충격 + 주변 파급’

① 잠실래미안아이파크 효과

서울의 12월 입주 물량 4,200여 가구 중 상당 부분이 잠실래미안아이파크에 집중됩니다.  올림픽공원·한강 조망, 학군, 교통 등 입지 요건이 뛰어나 입주 초기부터 전세·월세·매매 수요가 고르게 몰릴 가능성이 큽니다.

• 잠실·송파·강동 일대 재건축 단지 전세 수요 일부가 신축으로 이동.
• 잠실역·잠실새내역·종합운동장역 주변 오피스텔·빌라 전세 수요도 분산.
• 신축 프리미엄이 강하게 형성될 경우, 인근 구축 아파트는 가격 차별화가 더 뚜렷해질 수 있음.

② 남위례·기타 서울 입주 단지

남위례역아테라 등 위례·성남 경계권에 위치한 단지는 서울 송파·강동 수요뿐 아니라 성남·하남 수요까지 동시에 흡수하는 구조입니다. 

• 위례·장지·복정 일대 전세 선택지가 늘어나며, 기존 단지의 전세 재계약 협상력 일부 약화.
• 위례 신도시 전체로 보면, 2010년대 이후 지속된 입주 흐름이 마무리 국면에 들어가는 느낌.

서울 실수요자를 위한 한 줄 정리

“잠실·위례권 입주 단지들은 1~2년 안에 전세가 조금씩 안정되면서도, 입지 좋은 중대형형 위주로는 매매가 쉽게 꺾이지 않을 가능성이 크다.”

2. 경기 – 광명·의정부·신도시, 전세 물량 숨통

① 광명자이더샵포레나 – 광명·철산 축의 판도 변화

광명1구역 재개발로 공급되는 광명자이더샵포레나는 3,500가구가 넘는 초대형 단지입니다. 

• 광명·철산 일대 구축 아파트 전세가가 입주 초기 6~12개월 동안 상대적인 조정 압력을 받을 수 있음.
• 서울 구로·금천·가산 디지털단지 근무자의 직주근접 전세 수요도 다수 유입 예상.
• 입주가 안정된 뒤에는 광명 뉴타운 시세 기준점 역할을 할 가능성이 큼.

② 의정부·외곽 신도시 – 교통 호재와 묶여있는 공급

힐스테이트금오더퍼스트 등 의정부·경기 북부 단지는 7호선 연장·GTX-C 등 교통 호재와 함께 시장에서 평가를 받게 됩니다.

• 초기에는 “교통 호재 선반영 vs 실제 체감 시점”을 두고 가격 눈치 보기.
• 전세는 교통보다 실제 생활 인프라(학교·마트·병원)에 더 민감하게 반응.

③ 경기 전체 그림

2025년 12월 경기 입주 물량은 6,400여 가구로, 전국 전체 입주 물량의 약 30%를 차지합니다. 특히 2024년 11월 올림픽파크포레온(둔촌주공) 입주의 기저효과로 표면상 “전월 대비 감소”로 나오지만, 전년 동기와 비교하면 여전히 높은 수준입니다.

3. 인천 – 검단·신항만 축의 완충 역할

인천은 1,790가구 정도로 절대 물량은 적지만, 그동안 입주가 이어져 오던 검단·청라·송도 축에 또 한 번 신규 공급이 더해지는 그림입니다. 

• 검단·청라 일대는 이미 수년간 입주 러시를 겪으며 전세 시장이 다소 안정국면에 들어간 지역.
• 다만 교통·인프라 체감도에 따라 단지 간 시세 양극화는 계속될 가능성이 큼.

인천 전세·매매 관전 포인트

• “새 단지 vs 기존 단지” 간 관리비·학교·교통을 비교해 거주 만족도 차이를 먼저 체크.
• 서울·경기 대비 전세가율이 높아, 갭투자 비중이 높은 지역은 금리·규제 변화에 더 민감.

4. 12월 이후, 내년 수도권 공급과의 연결

한국부동산원·부동산R114 추정치에 따르면 내년 수도권 아파트 입주 예정 물량은 올해 대비 약 20% 감소할 것으로 전망됩니다. 특히 서울은 3만 가구 안팎 수준으로 예측돼, 올해보다 공급이 줄어드는 흐름입니다.

이 말은 곧, 2025년 12월 입주가 끝나면 2026년부터는 전세·매매 시장 모두에서 “신축 희소성”이 조금씩 커질 수 있다는 뜻이기도 합니다.

지역별 키워드 한 줄 요약

• 서울: 잠실·위례 신축이 국지적 전세 조정 + 구축과의 격차 확대를 부를 가능성.
• 경기: 광명·의정부·신도시에서 전세 선택지 확대, 매매는 교통·생활 인프라에 따라 온도차.
• 인천: 검단·청라 축의 안정 vs 양극화가 같이 진행될 수 있는 구간.

3편에서는 이런 시장 환경에서 실거주자·전세세입자·투자자가 각자 어떤 전략으로 12월 입주 물량을 활용할 수 있을지 구체적인 행동 가이드를 정리해 보겠습니다.

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