[갈아타기 타이밍 지금?] 주담대 금리 비교+대환 완전정복｜손익분기 계산표·상환전략으로 이자 최소화

업데이트: 2025-11-10 · 키워드: 주택담보대출 금리 비교, 대환, 금리인하요구권, 상환전략, 원금균등, 거치기간

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요약: “금리 0.3%p 차이”가 수백만 원을 좌우한다

3억 원, 30년, 원리금균등 기준에서 금리 0.3%p 차이는 총이자 수백만 원을 바꿉니다. 지금 금리가 높게 체결돼 있다면 대환 또는 금리인하요구권으로 즉시 절감 여지가 있습니다.

대환 손익분기 계산표(복붙)

현 대출금리: 3.XX% / 잔액: 3억원 / 잔존기간: 28년 / 중도수수료 잔여율: 0.8%
대환금리: 3.XX% / 설정·말소비: 60만원 / 감정료: 7만원 / 인지세: 15만원
▶ 2년 보유 총이자 차이 - 비용 = 손익분기 △△만원  → 음수(−)면 대환 유리

상환전략: 원리금균등 vs 원금균등 vs 거치

• 원리금균등: 월 납입 일정, 총이자는 더 큼.
• 원금균등: 초반 납입 크지만 총이자 최소.
• 거치기간: 초반 부담↓, 거치 종료 후 급증 유의.

현금흐름이 안정되면 중도상환(부분상환)으로 이자구조를 낮추고, 하락기엔 고정→변동 대환으로 이익을 극대화합니다.

금리인하요구권: 자격 생겼다면 바로 제출

1. 요건: 신용점수 상승·소득증가·부채감소·재직 안정화.
2. 자료: 재직증명·원천징수·건강보험납부·부채증명.
3. 결과: 0.1~0.5%p 감면 사례, 실패 시 기록 남기고 대환 병행.

리스크 관리: 금리상승·소득변동·공동명의 이슈

• 금리상승기: 혼합형 또는 장기고정으로 변동노출 축소.
• 소득변동: 거치·만기연장 옵션 사전 확인.
• 공동명의: 채무자/담보권자 구성 확정, 서류 동시 준비.

2주 실행 캘린더(대환 전용)

1주차: 기존 대출요약서·상환스케줄 확보 → 6~8개사 대환 견적 → 손익분기표 작성
2주차: 사전승인 → 감정 → 본승인/실행 → 금리인하요구권·부분상환 루틴 등록

실수 TOP5

1. 중도수수료 잔여율 무시하고 대환 실행.
2. 등기/근저당 일정 지연으로 잔금일 미스.
3. 우대금리 유지 실패(급여이체 해지).
4. 거치 끝 월 납입 급증 대비 실패.
5. 공동명의 동의·위임서 누락.

FAQ

Q. 변동형인데 금리 내려가면 그냥 유지?
A. 스프레드가 높다면 혼합/고정 대환이 총이자를 더 줄일 수 있습니다.

Q. 자영업자라 소득증빙이 약해요.
A. 추정소득·카드매출 자료·세무사 확인 등 대체자료를 준비하고, 승인 유연한 기관을 병행하세요.

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※ 금융 규정·금리는 수시 변동됩니다. 모든 의사결정은 최신 약관과 개인 재무상태를 기준으로 판단하세요.